Cos'è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato utilizzabile per i contratti di affitto ad uso abitativo che prevede una imposta sostitutiva sui canoni mensili percepiti.

LA CEDOLARE SECCA: COSA E' NEL DETTAGLIO

La cedolare secca si può utilizzare anche con conduttori tipo cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro a condizione che tali soggetti sublochino a studenti universitari e/o comuni con la rinuncia al canone di locazione o alle assegnazioni. Non può essere applicata ai contratti con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Quindi è indirizzata prevalentemente ai privati nei classici contratti residenziali. E' fondamentale verificare la categoria catastale dell'immobile oggetto del contratto perché riguarda unicamente tutte le categorie catastali da A1 a A11 con esclusione dell'A10 (uffici e studi privati).

Se l'immobile è cointestato l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun proprietario. La parte che deciderà di non aderire verserà l'imposta di registro calcolata sulla sua parte di proprietà e l'imposta di bollo deve essere comunque versata per intero.

Per spiegarci meglio: se due persone sono proprietarie dello stesso immobile, una parte può aderire alla cedolare secca e un’altra può scegliere di non farlo senza nessun vincolo. Questa possibilità viene data perché non tutti percepiscono lo stesso reddito annuale ed è lasciata la libertà di valutare il regime più conveniente da adottare.

QUALI RISPARMI E AGEVOLAZIONI FISCALI SI OTTENGONO?

I risparmi sono notevoli. L'adesione al regime della cedolare secca comporta che il reddito percepito dal locatore non concorra alla determinazione del reddito ai fini IRPEF. Che vuol dire?

In parole semplici tutto ciò che viene incassato dal locatore come pagamento degli affitti mensili non verrà aggiunto agli altri redditi, cosa che permette di non essere sottoposti ad una maggiore aliquota progressiva IRPEF. Tuttavia è da segnalare che il reddito assoggettato a cedolare secca viene comunque compreso nel reddito complessivo per verificare se il contribuente possa usufruire di deduzioni /detrazioni  fiscali o qualsiasi altro beneficio  legato ai requisiti reddituali come ISEE oppure ISEU.

Sulla base imponibile, ovvero la somma delle locazioni mensili che verranno incassate, viene applicata un’unica  imposta che sostituirà IRPEF, addizionali comunali e regionali, bollo e imposta di registro secondo due distinte aliquote:

1. 21% per i contratti a canone libero
2. 10% per i contratti a canone concordato

Anche se appare evidente la convenienza della cedolare secca è sempre un bene valutare la propria situazione reddituale anche se è piuttosto palese che il vantaggio aumenta con l'aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF. Quindi consigliamo di prenderla in considerazione con un reddito imponibile dai 25.000,00 a salire.

COSA SONO I CONTRATTI A  CANONE CONCORDATO?

E' un contratto che viene stabilito dalle associazioni rappresentanti di inquilini e proprietari ed i comuni  con canoni decisamente più bassi rispetto alla media del mercato. Abbiamo visto che nel caso di un contratto a canone concordato si applica la vantaggiosa aliquota del 10% come imposta sui canoni percepiti nel caso si scelga la cedolare secca. Il contratto a canone concordato ha praticamente sostituito il vecchio equo canone e prevede contratti di locazione a prezzi calmierati con valori minimi e massimi da applicare alle diverse  categorie di appartamenti divisi per zone, metrature e altri valori. la durata è di 3 anni + 2 anni ( a volte 3 previo consenso delle parti).

QUANTO DURA?

La cedolare secca comporta le agevolazione fiscali per tutta la durata del contratto e se esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo del contratto. Il locatore può recedere in qualsiasi annualità successiva a quella in cui è stata esercitata ed è possibile aderire nuovamente negli anni seguenti alla revoca. Quindi possiamo aderire oppure uscirne quando vogliamo e questo è un enorme vantaggio per il locatore/contribuente che potrà valutare di anno in anno la convenienza o meno della adesione a questo regime fiscale agevolato. La revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità e obbliga al versamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta.

COSA DEVO FARE PER ADERIRE ALLA CEDOLARE SECCA?

Se si intende aderire al regime di cedolare secca bisogna inviare al conduttore una R/R con la comunicazione e con la conseguente rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone annuale. L'opzione viene dichiarata in fase di registrazione del contratto mediante il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. Nella denuncia dei redditi sul modello 730 nella sezione I del quadro B vanno indicati i dati dell'immobile concesso in locazione barrando la casella alla colonna 11 che corrisponde appunto alla cedolare secca. L'opzione per il regime sostitutivo di imposta viene manifestata in dichiarazione dei redditi solo per i contratti senza obbligo di registrazione e nella sezione II del quadro B vanno indicati gli estremi della registrazione del contratto. Nel caso venga effettuata una revoca e si torna in seguito ad aderire all'opzione, bisogna compilare il quadro D del modello RLI.

Per concludere, riteniamo sia una enorme opportunità creata per agevolare i contratti di affitto e per venire incontro alle diverse esigenze delle parti. Anche la stipula di un contratto a canone concordato, se pur con importi mensile degli affitti più bassi per il proprietario, sono da prendere in seria considerazione perché consentono notevoli risparmi fiscali e ci si può avvalere della consulenza delle associazioni rappresentanti delle parti, sia durante la firma del contratto sia durante la durata per qualsiasi problema possa sorgere. Tuttavia sarà buona norma per l'agente immobiliare consigliarvi per il meglio studiando le diverse situazioni reddituali e fiscali delle due parti, guidandovi verso la scelta migliore non solo della abitazione ma anche di tutte le conseguenti decisioni da valutare e prendere.

Siamo a vostra disposizione per qualsiasi domanda su questo argomento e saremo felici di offrirvi una consulenza gratuita valutando la vostra situazione patrimoniale e reddituale. Vi aspettiamo!