Tutte le cose che dovete sapere sulla locazione

Affittare un appartamento per viverci oppure darlo in locazione a persone che non si conoscono, sono cose che creano molte preoccupazioni. Ecco tutte le cose che dovreste sapere sulla locazione.
E’ da riconoscere che la parte più tutelata dal codice civile è sicuramente il conduttore ma è altrettanto vero che le nostre leggi tendono sempre a tutelare la parte più debole che nel caso del contratto di locazione è indubbiamente l’inquilino (cosa che non è uguale in tutte le nazioni occidentali, come ad esempio USA). Tante norme, tanti luoghi comuni, tante leggende metropolitane rendono le preoccupazioni del proprietario ancora più sedimentate creando serie difficoltà per la conclusione del contratto. Il fai da te farà indubbiamente risparmiare qualcosa inizialmente (la famigerata provvigione immobiliare) ma per esperienza e dati alla mano certificati dalle diverse associazioni professionali e del consumo, nel 75% dei casi le parti si ritrovano in lunghe, onerose e noiose vicende legali con esborsi economici di gran lunga superiori al pagamento di una fattura professionale dovuta a un agente immobiliare. Quindi è consigliato rivolgersi sempre a un professionista che abbia gli strumenti necessari per condurre le parti alla firma di un regolare contratto con tutte le garanzie del caso previste, in modo tale da avere un sereno rapporto tra le parti senza sorprese che sono molto care in termini economici e di stress.
Tuttavia vogliamo fornirvi una serie di domande e risposte da consultare che tenteranno di aiutarvi a conoscere le principali norme fiscali e legali da tenere presenti per la firma di un contratto di affitto, sperando di esservi stati di aiuto.
Se affitto un immobile arredato pago imposte?
Se si stipuleranno due contratti separati, uno per l’immobile e l’altro per i mobili con inventario degli stessi, si pagherà una aliquota del 3% per gli arredi, oltre la normale imposta per la locazione.
Chi deve pagare l’imposta per la registrazione del contratto?
Generalmente l’imposta viene equamente divisa tra le due parti. Tuttavia si può prevedere il pagamento interamente a carico del locatore ma mai a carico del conduttore.
A quanto ammontano le imposte per la registrazione del contratto?
L’imposta di registro è del 2% con versamento minimo di 67 euro per il primo anno. Si può pagare annualmente oppure versare anticipatamente l’imposta per tutto il periodo del contratto ricevendo uno sconto sull’imposta dovuta. Nel caso il contratto si risolvesse prima della scadenza prevista, si avrà diritto al rimborso. Anche per i contratti a titolo gratuito si devono pagare comunque 67 euro.
Se non registro il contratto cosa accade?
Dal 2005 è prevista la nullità del contratto con una ammenda dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. La giurisprudenza tende a ritenere responsabile unicamente il proprietario per la mancata registrazione. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma e il locatore deve dare comunicazione al conduttore entro 60 giorni con la prova del pagamento delle imposte dovute. Tuttavia locatore e conduttore rispondono in solido per il pagamento delle imposte.
Cosa serve per registrare il contratto e quali imposte si pagano?
Per la registrazione servono almeno 2 copie firmate e i contrassegni telematici (ex marche da bollo) applicati su ogni copia. Si pagano 16 euro ogni 4 facciate oppure ogni 100 righe. Se il contratto è soggetto a imposizione IVA , si pagano 67 euro una sola volta. Le imposte sono al 2% più una eventuale imposta del 3% se sono presenti arredi con allegato e separato contratto e inventario. Dal 2010 con la registrazione del contratto vanno comunicati all’Agenzia delle entrate anche i relativi dati catastali.
Posso pagare in ritardo le imposte dovute per la registrazione?
Sì, attraverso il RAVVEDIMENTO OPEROSO ma solo per sanare l’illecito fiscale ed evitare le eventuali sanzioni dell’Agenzia delle Entrate. E’ da tenere presente che la tardiva registrazione regolarizza la posizione del contribuente solo nei confronti del fisco ma il contratto resta comunque NULLO.
Quali conseguenze per un contratto di locazione ritenuto nullo?
Il padrone di casa non potrà attivare la procedura dello sfratto esecutivo per mandare via l’inquilino moroso ma dovrà iniziare una causa per occupazione senza titolo che è decisamente più lunga e costosa. Inoltre il locatore non potrà richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi mancando infatti il titolo (la prova scritta del prezzo stabilito è di fatto il contratto ). Il conduttore potrà rivolgersi al giudice chiedendo che il contratto sia ricondotto alle condizioni legali ovvero la firma di un regolare contratto ( libero se di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio oppure 3 anni + altri 2 sempre con rinnovo obbligatorio ) e il tribunale stabilirà il canone di locazione tenendo conto dei criteri di legge.
Se il contratto non viene firmato cosa succede?
La firma del contratto non è essenziale. Un contratto scritto e registrato insieme al comportamento tenuto dalle parti, possono far ritenere valide le obbligazioni assunte, anche senza le firme.
Se riduco l’importo della locazione per un contratto gia’ registrato?
Non si pagano imposta di registro e bolli in caso di registrazione di contratto già in essere ma ridotto.
Cosa succede se locatore e conduttore firmano un nuovo contratto?
Per considerare nuovo un contratto stipulato tra conduttore e locatore che erano già in rapporto tra di loro per un immobile, bisogna che ci siano ANIMUS e CAUSA NOVANDI, ovvero non è sufficiente la variazione del canone o dei termini di scadenza ma è necessario l’INTENTO NOVATIVO, che sarà nel caso accertato dal giudice in caso di controversie.
Il contratto di locazione deve seguire norme precise?
Il contratto di locazione può sempre derogare le norme, eccezione fatta per alcune che sono assolutamente inderogabili che servono per tutelare le parti.
Se stipulo un contratto a canone concordato, posso stabilire un canone inferiore da quello previsto?
Assolutamente sì, le parti possono scegliere un canone con importo inferiore al valore minimo indicato dalle associazioni.
Se non registro un canone commerciale, cosa accade?
Se non viene registrato si perderà il diritto alla prelazione e l’avviamento commerciale.
Che agevolazioni fiscali ho per il contratto a canone concordato?
Si otterrà una riduzione del 30% sull’imposta di registro.
Che agevolazioni fiscali ho se aderisco alla cedolare secca?
Non si pagheranno nessuna delle imposte dovute per la registrazione dei contratti (Sul nostro sito troverete un articolo che spiega cosa sia la cedolare secca).
Il conduttore deve rilasciare l’immobile nella data di scadenza del contratto?
Sì ma al momento della scadenza del contratto il conduttore può chiedere un po’ di tempo per organizzare il trasferimento. A questo punto si può firmare un contratto transitorio di durata da 1 a 18 mesi in cui si specificherà il motivo per cui il conduttore chiede un contratto di durata inferiore a quella prevista dalla legge. In alternativa il locatore può ricevere il corrispettivo dopo la scadenza a titolo di indennità di occupazione (ben specificato sulle ricevute di pagamento dei canoni mensili) facendo comunque salva la disdetta inviata.
Se il locatore invia la disdetta alla scadenza temporale senza concedere il rinnovo?
Il locatore che si avvale di questa facoltà ha sei mesi di tempo per destinare l’immobile all’uso dichiarato nella disdetta ( dichiarazione obbligatoria pena la nullità). Scaduto tale termine, il conduttore potrà agire in giudizio verso il locatore per inadempimento a meno che il locatore provi che il ritardo sia dovuto a fatti non imputabili alla sua volontà.
Chi deve provvedere ai danni dell’immobile locato?
In caso di danni all’interno dell’immobile, l’onere della prova della estraneità spetta al conduttore. In caso di pari dichiarazioni tra le due parti, prevale quella del locatore in virtù della clausola sempre inserita sul contratto: “consegnato in buono stato“.
Se ho pagato un canone maggiore al proprietario?
L’inquilino entro sei mesi dallo scioglimento del contratto può chiedere tutte le somme versate in modo superiore a quanto dovuto. La possibilità viene posticipata alla fine del contratto per non far subire all’inquilino eventuali ritorsioni (ricordate che l’inquilino è ritenuto dalle nostre norme sempre la parte più debole). Nel caso trascorrano i sei mesi, l’inquilino perderà solo il diritto al rimborso di quelle somme cadute in prescrizione ovvero passati i dieci anni.
Si possono usare assegni bancari come garanzia del contratto?
La giurisprudenza ammette l’uso degli assegni bancari come garanzia e come deposito cauzionale. Nel caso in cui il locatore incassi gli assegni in assenza di apposito atto siglato tra le parti scatta il reato di appropriazione indebita. Gli assegni possono essere utilizzati in tribunale come prova per richiedere un eventuale decreto ingiuntivo.
Il deposito cauzionale puo’ essere utilizzato per pagare i canoni scaduti?
Il deposito non può mai essere imputato come pagamento dei canoni non percepiti, eccezion fatta per i contratti liberi di 4 anni + 4 anni dove le parti si possono accordare nell’uso delle somme versate a titolo di deposito in conto pagamento dei canoni in caso di morosità dell’inquilino.
Se il locatore non provvede alle riparazioni di sua competenza?
Il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le spese di manutenzione straordinaria solo nel caso abbia avvisato il locatore con R/R e questi sia rimasto inerme.
Che succede se l’inquilino muore?
In caso di morte dell’inquilino gli eredi devono restituire l’immobile pagando il periodo necessario per la riconsegna. Se il conduttore aveva familiari conviventi , questi subentrano nel contratto ma la convivenza deve essere stata “ STABILE” e “ ABITUALE” . Non viene considerato valido il trasferimento per assistere il malato nelle sue ultime sofferenze.
Devo pagare i canoni in caso di recesso anticipato?
I canoni dei sei mesi di preavviso dovranno sempre essere pagati se il locatore abbia ACCETTATO CON RISERVA. Se il proprietario trova un nuovo inquilino nei sei mesi, non si dovranno pagare. Se il locatore accetterà in forma scritta e senza riserve la risoluzione del contratto, l’inquilino non pagherà nulla se riconsegnerà l’immobile. Si può comunque prevedere nel contratto la possibilità per il conduttore E SOLO PER LUI di recedere in qualunque momento del contratto anche in assenza di gravi motivi. In tutti i casi vanno comunque versati al fisco 67 euro per la risoluzione anticipata del contratto.
Se ho firmato un compromesso posso affittare l’immobile?
Chi ha firmato un compromesso può firmare un contratto a terzi e se la vendita si perfeziona il contratto resta valido purché abbia data certa, stipulato a norma di legge e non abbia una durata superiore ai tre anni. Ovviamente se nel compromesso non sia stata prevista la consegna dell’immobile libero da persone e cose.
Se sono un usufruttuario posso affittare l’immobile?
Sì, è possibile.
Ci sono clausole risolutive del contratto nel caso l’inquilino sia moroso?
Nei contratti si può inserire la clausola RISOLUTIVA ESPRESSA che risolve immediatamente il contratto non appena il conduttore non corrisponda il canone . Si prevede l’invio di una comunicazione scritta ma si può anche prevedere l’esonero di questa formalità nel contratto. Il giudice interverrà solo nel caso in cui l’inquilino si rifiuti di lasciare l’immobile con le buone e a quel punto il procedimento di sfratto accerterà solo una situazione già verificatasi. Con questa clausola si evita al locatore di continuare a pagare le tasse per i canoni non percepiti inviando una semplice R/R con cui si dichiari di avvalersi della clausola.
Ho diritto al risarcimento danni se l’inquilino non lascia l’immobile?
Se al locatore sfugge una PROVATA occasione di nuovo contratto a causa del mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore, il proprietario avrà diritto al risarcimento danni.
Se il locatore non versa le spese condominiali versate dal conduttore?
Nel caso il conduttore versi direttamente al locatore le spese condominiali e questi non le versi causando limitazioni da parte del condominio, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento e richiedere il risarcimento del danno.
Cosa accade con un contratto in nero?
Oltre le ammende per la mancata registrazione da versare al fisco, la nullità può essere fatta valere unicamente dal conduttore davanti al giudice. Il locatore potrà solo ricorrere all’azione per OCCUPAZIONE SENZA TITOLO. L’azione è molto lunga ed è un notevole vantaggio per il conduttore il quale può opporsi all’azione richiedendo il ricalcolo dei canoni pagati in nero commisurabili a quelli previsti dalle associazioni di categoria.
Se l’inquilino danneggia gravemente l’immobile?
Se il conduttore abbia apportato gravi danni oppure effettuato grossi interventi che abbiano profondamente modificato la fisionomia dell’immobile, il proprietario può rifiutare la riconsegna dell’immobile e chiedere il pagamento dei canoni fino alla quantificazione del risarcimento del danno. Nel caso di piccoli danni questo non è possibile fermo restando la possibilità di chiedere i danni in sede civile.
Nelle locazioni commerciali l’inquilino puo’ recedere anticipatamente?
Il conduttore nelle locazioni commerciali può recedere anticipatamente in caso di gravi motivi con preavviso da inviare con R/R sei mesi prima del rilascio, comunicando e specificando i motivi che dovranno essere IMPREVEDIBILI e SOPRAVVENUTI. Sono da considerare gravi motivi anche le congiunture economiche degli ultimi anni.
Meglio una fideiussione bancaria o assicurativa?
La fideiussione bancaria è più sicura di quella assicurativa in quanto la seconda prevede il pagamento di un premio annuale e nel caso il conduttore non lo paghi più, non ci sarà copertura per il locatore. La fideiussione bancaria prevede il deposito di somme che resteranno vincolate. Meglio sempre optare per la clausola A PRIMA RICHIESTA sulla fideiussione che evita al locatore l’onere di rivolgersi prima al conduttore per l’insoluto.
Chi deve partecipare alle riunioni condominiali?
Deve sempre partecipare il proprietario. Il conduttore ha diritto di voto solo in merito alle spese e gestione delle spese di riscaldamento e può intervenire senza diritto di voto nelle riunioni per le modifiche dei servizi comuni.
Quando vanno pagati gli interessi legali sul deposito?
Vanno corrisposti annualmente senza richiesta.
Quando va effettuata la cessione fabbricato?
Deve essere assolta dal locatore entro 48h dalla consegna dell’immobile e dal 2005 esiste un modello telematico.
Chi puo’ affittare un immobile condominiale?
Sia l’amministratore che il singolo condomino senza il consenso degli altri condomini se entrambi dimostrino di aver assolto all’interesse di tutti i proprietari. Se il contratto è superiore ai nove anni deve essere approvato da tutti i condomini altrimenti , anche restando valido il contratto nei confronti del conduttore scelto, i proprietari possono agire contro il il condomino o l’amministratore che hanno stipulato il contratto per ottenere un risarcimento del danno.
Chi risponde dei danni fatti dal conduttore al condominio?
Risponde sempre il locatore.
Chi paga i danni al conduttore nel caso di rottura delle tubature del condominio?
E’ sempre responsabile il condominio.
Cosa succede se l’inquilino adibisce l’immobile a un uso diverso da quello previsto?
I condomini possono agire verso il locatore e il conduttore che sono responsabili in solido. Nello stesso modo se il conduttore non utilizza le parti comuni come previsto dal regolamento condominiale, i condomini possono agire indifferentemente sia verso il locatore che verso l’inquilino.
Come si deve richiedere l’aggiornamento istat del canone?
La richiesta va sempre effettuata con R/R inviata dal locatore al conduttore.
Cosa succede se il conduttore non paga il condominio?
Ne risponde il locatore che sarà obbligato a versare le somme al condominio.
Se il conduttore acquista una prima casa?
In questo caso il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto indicando il motivo.
Quando si deve restituire il deposito cauzionale?
Va restituito solo nel momento in cui il locatore avrà verificato che il conduttore abbia pagato tutte le spese accessorie e le utenze e non nel momento della consegna dell’immobile.
Quando ha diritto alla prelazione per l’acquisto l’inquilino?
L’inquilino ha diritto alla prelazione solo nel caso che il locatore disdica alla prima scadenza perché vuole vendere a terzi e il conduttore non abbia altri immobili oltre quello adibito ad abitazione.
Cosa succede per la locazione di box e posti auto?
Le parti possono liberamente concordare la durata del contratto, il canone e la ripartizione delle spese.
Cosa e’ il canone vile?
Nel caso di debiti e conseguente pignoramento immobiliare se il prezzo convenuto tra il debitore proprietario e inquilino è inferiore di un terzo rispetto al giusto canone, si ha un accordo fraudolento tra debitore e terzi contro il futuro acquirente, definito appunto CANONE VILE.
Cosa succede se l’inquilino non paga la tasi?
La TASI non è una tassa solidale ovvero se l’inquilino non paga, il locatore non ne risponde.
Come vengono ripartite le spese di manutenzione?
Per i campanelli il conduttore deve provvedere alla riparazione mentre per la sostituzione e installazione il locatore. Illuminazione e videocitofoni il conduttore. Portierato, materiali pulizia, alloggio del portiere per il 90% il conduttore e il 10% il locatore. Sostituzione dello scaldabagno al 50% dopo il primo anno di locazione. La tassa del passo carrabile il conduttore.
Cosa accade nel caso di un contratto verbale?
Se esiste un contratto verbale ( diverso dal contratto in nero che è scritto e firmato ma non registrato) e il locatore richiede la risoluzione per morosità , il giudice dopo aver dichiarato la nullità del contratto , accoglierà la domanda di rilascio. Il conduttore ora definito OCCUPANTE , dovrà rilasciare l’immobile ma avrà diritto alla restituzione di quanto versato riconoscendo tuttavia al locatore un indennizzo pari al canone di mercato. I contratti verbali creano per il codice civile un rapporto di fatto.
Se il conduttore moroso sparisce?
Anche se il conduttore non è più reperibile, il locatore dovrà agire legalmente per ottenere un procedimento del giudice per tornare in possesso dell’immobile, pena una denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni e violazione di domicilio.
Cosa accade a chi occupa abusivamente?
Non si può richiedere la residenza e le pubbliche utenze. Un recente decreto stabilisce anche l’immediata sospensione delle utenze per chi non sia in possesso di un adeguato titolo che sancisca la proprietà , possesso o detenzione legale dell’immobile.
Posso sempre affittare una singola camera?
Per chi affitta regolarmente a persone diverse può farlo solo se la destinazione, anche della singola camera, sia D2 ovvero alberghi e pensioni.
Si puo’ stabilire una data diversa per il pagamento del canone?
La legge fissa in 20 giorni dopo la data fissata per il pagamento del canone. Qualsiasi cosa prevista nel contratto non è valida perché si tratta di una norma inderogabile.
Posso assicurare il pagamento del canone?
Esistono strumenti creati appositamente per questa possibilità con un costo che si aggira sul 10% del canone annuale.
Speriamo di avervi chiarito dubbi o incertezze, fermo restando che esistono tante altre possibilità e situazioni per i contratti di locazione. Se avete domande particolari o curiosità, non esitate nel contattarci e saremo lieti di aiutarvi attraverso i nostri consulenti.