Come funziona lo sfratto per morosità
Molti proprietari si trovano alle prese con inquilini morosi, particolarmente negli ultimi anni. Molto è dovuto alla crisi economica che ha coinvolto tutti ma a volte si tratta di persone in cattiva fede. Scegliere adeguatamente l’inquilino è una cosa non alla portata di tutti perché bisogna avere strumenti di valutazione piuttosto precisi e una pluriennale esperienza nel settore.
Generalmente i tempi della causa civile sono mediamente lunghi (circa 12 mesi nel migliore dei casi) e la spesa incide notevolmente nel budget annuale. Per questo motivo vi consigliamo vivamente di affidarvi sempre a provati professionisti del settore per selezionare il vostro inquilino, per non avere cattive sorprese e dormire sonno tranquilli, pianificando una rendita certa per molti anni a venire. La sicurezza del pagamento del canone vi consentirà di pianificare il futuro con maggiore sicurezza e valutare un investimento immobiliare con dati certi. Comunque, tralasciando le ragioni e le scelte, vediamo come funziona un procedimento di sfatto per morosità. Ovviamente la prima cosa da fare è rivolgersi a un avvocato il cui compenso si aggira mediamente intorno ai 600/700 euro il quale vi comunicherà anche l’ammontare del contributo unificato che è una tassa che viene calcolata in base al valore della lite o all’importo totale dei canoni insoluti .
Quali documenti occorrono?
Per richiedere al giudice la richiesta di sfratto per morosità occorrono i seguenti documenti:
• Copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Copia delle ricevute di pagamento dei canoni precedenti
• Copia dei solleciti di pagamento eventualmente inviati all’inquilino moroso
Il procedimento di convalida di sfratto non si applica agli immobili senza contratto, al comodato, al leasing immobiliare, alle controversie relative ai contratti agrari.
Ora vediamo nel dettaglio le diverse fasi in cui si sviluppa la procedura di sfratto:
• In ritardo di 20 giorni nel pagamento del canone pattuito, il locatore invia una R/R al conduttore con cui comunica la risoluzione/scioglimento del contratto
• Il locatore si rivolge a un avvocato che redigerà un ATTO DI CITAZIONE per la convalida di sfratto che sarà notificato in seguito all’inquilino
• L’inquilino riceve al suo indirizzo l’atto di citazione con un ufficiale giudiziario o servizio postale (la classica busta verde), con l’invito di presentarsi dal giudice nel giorno e ora indicati. Se l’inquilino ha qualcosa da eccepire come pagamenti già avvenuti, crediti nei confronti del locatore, spese anticipate per insalubrità dell’immobile, si rivolgerà anche lui da un legale per opporsi e far valere le sue ragioni
• All’udienza, nel giorno stabilito, l’inquilino può presentarsi davanti al giudice con le somme necessarie , compresi gli interessi legali e spese processuali sostenute e documentate dal proprietario (detto banco iudicis). Questo è concesso solo per 3 volte nel corso di un quadriennio, quindi la quarta volta il procedimento non potrà più essere interrotto.
• L’inquilino può chiedere al giudice il TERMINE DI GRAZIA ovvero un termine di tempo per poter trovare i soldi necessari al pagamento di quanto dovuto. Il giudice concede sempre questa possibilità e il tempo varia dai 90 ai 120 giorni. Scaduto il termine stabilito, si torna davanti al giudice per verificare se l’inquilino ha pagato quanto dovuto.
• Nel caso in cui l’inquilino non si presenti alla prima udienza, il giudice emette un PROVVEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO e fissa un termine per procedere all’ESECUZIONE FORZATA PER IL RILASCIO DELL’IMMOBILE (mai più breve di un mese) accompagnato dall’ordine al conduttore di pagare tutte le spese maturate.
• L’inquilino a questo punto del procedimento riceve un PRECETTO con cui l’avvocato del locatore gli ricorda di lasciare l’immobile entro 10 giorni pena la procedura di esecuzione forzata.
• Se l’inquilino farà trascorrere i dieci giorni senza lasciare l’immobile, si procede con la MONITORIA DI SGOMBERO, un atto notificato dall’ufficiale giudiziario del tribunale con cui si comunica data e ora in cui si procederà allo sfratto.
• Se l’inquilino non si trova nell’immobile nella data e ora indicati nella monitoria, si deve richiedere al tribunale l’autorizzazione di procedere con METODI FORTI, ovvero la forza pubblica.
Da tenere presente che spesso il Governo emana LE PROROGHE DEGLI SFRATTI con moratorie concesse a particolari categorie di inquilini come disoccupati, chi ha una età maggiore di 65 anni, famiglie numerose, portatori di handicap o malati terminali. Inoltre l’inquilino facendo opposizione al decreto ingiuntivo ha la possibilità di allungare notevolmente i tempi.
In sostanza il locatore, dopo questa procedura che come abbiamo già detto, è piuttosto lunga, ottiene:
1. La risoluzione del contratto
2. Il rilascio immediato dell’immobile affittato
3. La condanna dell’inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti mediante specifico decreto ingiuntivo esecutivo
Per concludere, come abbiamo già detto in premessa, è buona norma affidarvi a esperti del settore che sapranno selezionare con professionalità il giusto inquilino per il vostro immobile. Forse è meglio pagare una provvigione abbordabile e avere la sicurezza di ottenere il pagamento dei canoni mensili con regolarità e affidare il vostro immobile a persone serie che non lo distruggeranno nel corso degli anni piuttosto che avventurarvi in queste lunghissime e costose procedure legali, non trovate?