Costruire una veranda in regola
Avere una veranda sul nostro balcone o terrazzo è una cosa che potrebbe risolverci diversi problemi, soprattutto per chi vive nelle grandi metropoli, dove gli appartamenti moderni ci costringono in spazi più ristretti.
Il desiderio di avere una veranda può nascere per avere una zona utile per deporre attrezzi domestici o per creare un angolo dove posizionare gli elettrodomestici al riparo delle intemperie, oppure dedicarci una zona soggiorno in aggiunta a quella già esistente se di dimensioni non adatte alle nostre esigenze.
Tuttavia non possiamo dare libero sfogo ai nostri desideri senza rispettare le normative vigenti, per non incorrere in problemi col condominio ma soprattutto per non infrangere la legge che in questi casi è piuttosto rigida e prevede condanne penali per chi non adempie fedelmente alle regole previste dal codice. Vediamo quali sono i nostri obblighi e cosa fare se abbiamo intenzione e spazio per crearci la nostra desiderata veranda.
RAPPORTI CON IL CONDOMINIO
Siamo liberi di costruire la nostra veranda senza avere il permesso del condominio. Tuttavia la nostra COSTRUZIONE non deve assolutamente alterare il decoro architettonico dello stabile o determinare pregiudizi alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio. Proprio sulla questione “decoro architettonico” si creano le maggiori pendenze e reclami degli altri condomini. Meglio eseguire lavori che non alterino le linee e i volumi delle facciate ovvero interventi che non siano “fuori luogo” per chi si trovi casualmente o volutamente a osservarli. Cosa significa? Dovete sempre seguire ciò che il buon gusto richiede evitando di costruire manufatti con materiali non idonei, eccessivi o che siano un colpo nell’occhio rispetto al resto della costruzione. Consigliamo di presentare il progetto ai condomini PRIMA della sua esecuzione per ottenere così un giudizio positivo (ed evitare così future richieste di abbattimento), attraverso una assemblea a maggioranza ordinaria con cui otterrete il via libera. Tuttavia, come abbiamo detto, non è obbligatorio richiedere il permesso ai condomini e se proprio non volete avere prima il consenso potete farlo, perché l’unico obbligo che la legge richiede è di avvisare l’amministratore dell’inizio lavori. Per evitare brutte sorprese, oltre le cose precedentemente suggerite, vi consigliamo di eseguire lavori che non privino gli altri di luminosità e aria. Tenete presente che la costruzione di una veranda può comportare la revisione dei millesimi condominiali con conseguente pagamento di rate condominiali più alte.
RAPPORTI CON IL COMUNE
Superata la questione con il condominio, vediamo cosa ci richiede il nostro ordinamento in materia urbanistica. La giurisprudenza è piuttosto chiara in merito e non crea nessuna incertezza o dubbio: per costruire una veranda è sempre necessario il PERMESSO DI COSTRUIRE. Di cosa si tratta? E’ una autorizzazione rilasciata dal Comune dietro presentazione del progetto consegnato dal nostro tecnico di fiducia. Il permesso è richiesto ogni volta che un balcone o terrazzo viene trasformato in veranda, anche se il lavoro è effettuato con componenti di vetro o con pannelli con telaio metallico, facilmente rimovibili. Questo accade perché la costruzione della veranda viene considerato un aumento della VOLUMETRIA ABITATIVA e quindi considerata una nuova costruzione , non essendo un manufatto destinato a sopperire esigenze temporanee ma destinato a durare nel tempo. In mancanza del permesso da parte del Comune scatta l’ABUSO EDILIZIO con conseguente denuncia penale, multa e abbattimento.
Il Comune non può subordinare il permesso di costruire al permesso della assemblea di condominio perché le due cose (una di natura urbanistica e amministrativa, l’altra di natura civilistica) sono assolutamente indipendenti. Inoltre il lavoro ultimato va comunicato al catasto per l’adeguamento dei registri, essendoci stato un aumento dei volumi, con la presentazione della nuova pianta catastale.
SE VOGLIO COSTRUIRE UNA TETTOIA?
La tettoia è cosa ben diversa dalla veranda quando viene intesa una COPERTURA di una zona del nostro giardino o terrazzo (copertura è cosa ben diversa dalla chiusura di un ambiente quale terrazzo o balcone, come accade con la costruzione di una veranda). Anche in questo caso dobbiamo richiedere il PERMESSO DI COSTRUIRE e avvisare l’amministratore del condominio senza necessità del consenso dei condomini, seguendo le stesse direttive che abbiamo elencato parlando delle verande. Tuttavia, seguendo l’orientamento della Cassazione per le strutture in ferro amovibile, non fissate in modo permanente al terreno, non viene richiesta l’autorizzazione del Comune, a differenza di tutte le altre tipologie di strutture. Per capire meglio la differenza, rientrano nella categoria tettoie anche le coperture per i posti auto e anche loro sono soggette all’accatastamento. La legge prevede delle eccezioni per tutti quei manufatti che hanno una altezza inferiore a 1,80 mt e di volumetria inferiore ai 150 metri cubi (tipo pollai, porcili, casotti, concimaie e simili). Tutte le altre costruzioni che non rientrano in queste dimensioni, necessitano del PERMESSO DI COSTRUIRE e vanno dichiarate al catasto come unità immobiliare autonome o se pertinenze di un’altra, come variazioni di questa.
DOPO QUANTO TEMPO EVITO L’ABBATTIMENTO DELLA MIA VERANDA?
Il reato penale per l’abuso viene prescritto ma questo non evita la possibile richiesta del Comune di abbattimento della veranda. Questo significa che il passar degli anni non ci libera dalla possibilità di una visita dei vigili urbani con la conseguente pesante multa e procedura di abbattimento del manufatto, ANCHE DOPO 50 ANNI. Quindi il passar degli anni prescrive il reato penale se non c’è stata contestazione da parte del Comune nei tempi previsti dal codice ma non evita il rispetto della norma amministrativa con tutte le sue conseguenze.
Se comprate un immobile con veranda è bene farsi consegnare, prima della firma dell’atto notarile, tutta la documentazione che testimoni la regolarità urbanistica, senza farvi raccontare la storia della prescrizione perché come vi abbiamo sopra spiegato, l’abuso urbanistico non si prescrive mai. Nel caso la documentazione non fosse in regola con le norme vigenti, potete richiedere la restituzione di quanto versato come caparra e farvi liberare dal perfezionamento dell’acquisto senza penali a vostro carico (si potrebbe anche consultare un legale per una eventuale richiesta danni, ma è una strada che vi sconsigliamo viste le lungaggini in questo tipo di contenziosi e la difficile accettazione della vostra richiesta da parte del giudice competente).
SE AFFITTO UN IMMOBILE CON ABUSO EDILIZIO CORRO DEI RISCHI?
Come abbiamo letto, se stiamo comprando un appartamento con un abuso edilizio, possiamo richiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione di quanto versato quale acconto o caparra. Se invece affittiamo un immobile per destinazione residenziale o commerciale ed è presente un possibile abuso, le cose sono diverse. Una recente sentenza della Cassazione ha sancito diversi punti da adattare ai diversi casi:
Per un immobile dato in affitto sia per uso residenziale che commerciale, se l’abuso viene ESPRESSAMENTE E CHIARAMENTE INDICATO SUL CONTRATTO, lo stesso rimane valido a tutti gli effetti vista la consapevolezza e consenso delle parti.
Se l’abuso non viene reso noto bisogna distinguere diverse situazioni: se l’abuso determina l’inutilizzo da parte del conduttore del locale, il contratto viene reso nullo, mentre nel caso la cosa non crei problemi per il giusto utilizzo del bene, il contratto rimane valido per tutta la sua durata. Questo perché viene considerato il locatore responsabile nei confronti dello Stato del mancato rispetto delle norme urbanistiche ma esenta il conduttore da ogni responsabilità.
Pertanto se il locatore garantisce l’utilizzo del bene al conduttore nonostante l’abuso edilizio senza aver reso nota la cosa, il contratto si scioglierà immediatamente nel caso di mancato rilascio delle normali licenze e autorizzazioni per l’esercizio dell’attività. Nel caso in cui le parti fossero entrambi consapevoli del reato urbanistico e le concessioni o autorizzazioni non vengano concesse al conduttore, il locatore non potrà essere responsabile di tali avvenimenti salvo il caso in cui lo stesso si fosse reso responsabile o garante per la concessione delle licenze per l’attività del conduttore.
Per concludere, è sempre bene affidarsi ad un esperto agente immobiliare oppure a un legale che studieranno tutta la documentazione dell’immobile, al fine di valutarne la piena trasferibilità, garantendo le parti e fornendo tutta la consulenza necessaria prima di trovarsi in spiacevoli liti o disguidi, spesso dovute solo alla buona fede e superficiale conoscenza delle norme urbanistiche.