Vuoi conoscere le aste immobiliari?

Tutti ne avrete sentito parlare almeno una volta nella vita, molti avranno pensato di parteciparvi almeno una volta ma pochi sanno come funziona davvero. Per quanto possiate pensare il contrario, le aste immobiliari non sono un mondo oscuro, inarrivabile e ad esclusivo uso di pochi...

...ma consigliamo vivamente, almeno la prima volta, di affidarvi ad un professionista che abbia maturato una discreta esperienza, in modo da acquisire le norme che le regolano, prima di avventurarvi da soli. In questo articolo cercheremo di darvi le nozioni di base sulle aste, rispondendo alle domande che spesso ci vengono poste dagli interessati, augurandoci di essere più semplici e chiari possibile.

COME ARRIVA UN IMMOBILE ALL’ASTA?
Quando qualcuno ritiene di non essere stato pagato per un giusto credito, può richiedere un DECRETO INGIUNTIVO e conseguentemente un ATTO DI PRECETTO, strumenti  per ottenere forzatamente il pagamento del credito. In caso di inadempienza da parte del debitore o di mancata opposizione al decreto ingiuntivo, avrà inizio l’ESECUZIONE FORZATA. E’ un atto di parte,  deriva dall’esistenza di un titolo in possesso del creditore  che può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo come abbiamo detto, un assegno, una cambiale, un atto notarile. Il termine ultimo per pagare dopo l’atto di precetto è 20 giorni da cui generalmente trascorrono altri 30 giorni ma non più di 90 giorni, altrimenti il precetto diverrà inefficace. E’ un atto estremo e definitivo e poco si potrà fare se non viene concordato un piano di pagamento o un termine più ampio per pagare quanto dovuto. A questo punto ha inizio l’ESECUZIONE IMMOBILIARE. Il creditore farà iscrivere IPOTECA GIUDIZIALE ed entro 10 giorni dal pignoramento, che ha luogo trascorsi  i 90 giorni dall’atto di precetto,  potrà richiedere la vendita, allegando al ricorso entro 120 giorni, la certificazione notarile sostitutiva. Nei seguenti 30 giorni il giudice nomina un perito per valutare il bene immobile pignorato, fissando una udienza entro 90 giorni, termine entro il quale, se non vi è stata opposizione o accordo tra le parti, disporrà la vendita senza incanto in un tempo compreso tra i 90 e i 120 giorni. Verrà pubblicato l’AVVISO DI ASTA nell’Albo Ufficiale Giudiziario. Il giudice esecutivo ( G.E.), in caso di pagamento del debito, sentite  le parti,  può sospendere il processo anche per 24 mesi. Questa facoltà può essere richiesta solo una volta durante la procedura.

COME POSSO INTERROMPERE UNA ESECUZIONE FORZATA?
Ci si può rivolgere a un professionista per STRALCIARE IL CREDITO e conseguentemente interrompere una procedura di esecuzione forzata. Verrà fatta firmare una lettera/delega dall’esecutato (il debitore) per trattare con i creditori, verrà eseguita una transazione con gli stessi per chiudere il contenzioso e con la quale  verrà presentata un’istanza al tribunale per far chiudere il procedimento. Consigliamo sempre di intraprendere questa strada prima di perdere definitivamente l’immobile, tentando un accordo con i creditori che nella maggior parte dei casi, risulta sempre realizzabile.

COME SI PUO’ FERMARE L’ESECUZIONE DOPO IL PIGNORAMENTO GIUDIZIALE?
Terminata la fase del pignoramento e prima che il giudice emetta l’ordinanza con la quale l’immobile verrà messo in vendita, il debitore può attivare la CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO, chiedendo con ISTANZA AL GIUDICE DI  ESECUZIONE, di sostituire all’immobile pignorato la  somma di denaro richiesta dal creditore  più le spese di esecuzione. L’istanza di conversione può essere richiesta una sola volta. Il debitore dovrà depositare nella cancelleria del giudice la richiesta depositando una somma non inferiore ad 1/5 dell’importo del credito. Entro 30 giorni  il giudice fisserà un’udienza e determinerà l’importo totale per la conversione e sentite le parti,  emetterà ordinanza per liberare il bene dal pignoramento. Si può ottenere una RATEIZZAZIONE in 18 mesi.

IL DEBITORE PUO’ PARTECIPARE ALL’ASTA?
Assolutamente no. Possono partecipare tutti, tranne il debitore, presentando istanza di partecipazione presso il tribunale di competenza. La moglie dell’esecutato se in comunione di beni ed i parenti possono partecipare (gli eredi del defunto esecutato non possono partecipare, ovvero chi ha accettato l’eredità), tenendo presente che non possono esserci accordi tipo l’inserimento della clausola “persona da nominare” (normalmente prevista nelle vendite immobiliari), con trasferimento del bene al debitore dopo l’aggiudicazione, perché comporterebbero la nullità dell’atto. Anche le banche possono partecipare alle aste immobiliari degli immobili pignorati da loro stesse.
     
IL CREDITORE PUO’ PARTECIPARE ALL’ASTA?
Assolutamente sì.  Il creditore può avvalersi della facoltà di assegnarsi il bene in caso di credito negativo all’asta (prezzo di vendita inferiore), al prezzo di perizia, 10 giorni prima dell’incanto e sarà efficace nel caso l’asta andrà deserta. Nel caso di un unico creditore procedente, per ottenere l’assegnazione dovrà versare la differenza fra il suo credito capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.

COSA FARE PER PARTECIPARE?
L’interessato prepara la domanda di partecipazione sul modello scaricabile da internet sul portale del tribunale o sui siti specializzati, oppure ritirandolo presso la cancelleria (nelle cancellerie potrete trovare il giornale Aste Giudiziarie), apponendo una marca da bollo da 16 euro. Ci si può rivolgere anche ai notai grazie alla rete aste notarili ma solo per vendita  di immobili in procedure concorsuali.

COSA FARE PRIMA DI PARTECIPARE?
Vi consigliamo di studiare bene la perizia, facendo bene attenzione alla data perché il valore è strettamente legato al momento in cui il bene è stato valutato (a volte la perizia può essere vecchia di anni). Spesso l’immobile si può visitare e in questo caso sarà un bene incontrare gli esecutati  per rendersi conto delle persone con cui si avrà a che fare e provare a mettere le basi per un accordo futuro e per evitare che per dispetto vi distruggano la casa dopo la notizia dell’aggiudicazione (purtroppo accade).

SE PARTECIPO E NON MI VIENE AGGIUDICATO IL BENE, DEVO PAGARE?
Se si partecipa ad un’asta immobiliare e non ci si aggiudica il bene, si pagherà unicamente il costo della marca da bollo apposta sull’istanza (circa 100 euro).

COSA SONO LE VENDITE SENZA INCANTO E LE VENDITE CON  INCANTO?
Sono le forme con cui il bene viene messo all’asta. La vendita senza incanto intende l’offerta fatta in busta chiusa, mentre la vendita con incanto si svolge con offerte pubbliche al rialzo. La prima è assolutamente impegnativa per chi la fa in caso di aggiudicazione , pena la perdita della cauzione (generalmente il 10% del prezzo), mentre nella seconda ipotesi si perde solo il 10% di quanto depositato come cauzione per la partecipazione. Nella vendita senza incanto, le buste contenenti le offerte vengono aperte e se il prezzo offerto è superiore di almeno 1/5 della base d’asta, verrà sicuramente accettata.

QUANDO VANNO VERSATE LE OFFERTE PER PARTECIPARE?
Le offerte con relativa cauzione, vanno versate 20 giorni prima della scadenza del termine o 15 giorni prima dell’incanto.

COSA SUCCEDE SE CI SONO PIU’ OFFERTE VALIDE?
Nel caso ci siano più offerte valide, con rialzi di almeno 1/5 come detto precedentemente,  viene indetta una gara tra gli offerenti, prendendo come base l’offerta più alta.  Nel caso la gara non avvenisse, il giudice potrà disporre la vendita al maggiore offerente tra le offerte precedenti oppure ordinare la vendita a incanto. La cauzione versata per partecipare  verrà restituita nella misura di 9/10 se l’offerente non ha partecipato alla gara senza giustificato motivo mentre verrà trattenuta per intero  se l’offerente di è avvalso del meccanismo dell’aumento del  quinto e non ha partecipato alla nuova gara d’asta tra i migliori.

QUANDO IL SALDO IN CASO DI AGGIUDICAZIONE?
Il saldo deve essere versato  in un termine tra i 30 e i 60 giorni. Tenete presente che i tribunali accettano solo assegni circolari non trasferibili.

CHE IMPOSTE SI DEVONO PAGARE?
Se vi aggiudicherete un immobile all’asta, pagherete le normali imposte, a esclusione delle spese applicate dal notaio, in quanto il bene viene trasferito per decreto del giudice.  Con la nuova riforma delle aste (Decreto legge n.18/2016),  non si paga più il 9% di imposta ma imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna a patto che l’acquirente dichiari che intende trasferire  l’immobile   entro due anni.

COSA ACCADE NEL CASO DI ASTE “DESERTE”?
Per deserte si intende la mancata partecipazione di persone interessate al bene e conseguente assenza di offerte.  In questo caso ci sarà una riduzione della basa d’asta di ¼ del prezzo stabilito dal giudice. Se ci saranno troppi ribassi in seguito  alle aste deserte, gli avvocati possono sollecitare il magistrato nel sospendere l’asta e rinviarla a momenti di mercato più idonei ( sospensione ). Anche il giudice può sospendere la vendita all’asta, a sua discrezione, e il creditore dovrà  avviare nuovamente tutto il procedimento. Dal 2014  il processo si estingue quando la base d’asta  scende al di sotto del 40%. Una volta avvenuta la sospensione, il bene viene restituito al debitore.

COSA SUCCEDE NEL MOMENTO DELL’AGGIUDICAZIONE DEL BENE?
Una volta versato il saldo , il professionista delegato ( se è stato incaricato, cosa consigliata almeno la prima volta) oppure chi si è aggiudicato il bene, predisporrà la bozza del DECRETO DI TRASFERIMENTO e lo depositerà nella cancelleria . Il decreto verrà sottoposto al  giudice che lo firmerà e chiederà il deposito presso l’Ufficio Cronologico del Tribunale, con conseguente attribuzione del numero di repertorio, necessario per la registrazione presso l’Ufficio del Registro e Agenzia del Territorio. Una volta effettuata l’annotazione, l’atto di assegnazione verrà depositato presso la cancelleria del giudice. Questa procedura richiede un periodo di circa 100 giorni a partire dal versamento del saldo. Nel caso di aggiudicazione, gli acquirenti se non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche, professionali, possono avvalersi della tassazione PREZZO-VALORE, ovvero chiedere all’Agenzia delle Entrate l’applicazione delle imposte agevolate previste.  Una volta aggiudicato il bene, con l’EFFETTO PURGATIVO O LBERATORIO ( art. 586 c.p.c.) si cancellano tutti i gravami sull’immobile.

COSA ACCADE SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?
Nel momento  in cui l’immobile viene aggiudicato, il giudice inserisce L’INGIUNZIONE AL DEBITORE DI LASCIARE L’IMMOBILE. L’aggiudicatario ha facoltà di tentare un accordo con il debitore ancora occupante, inviandogli una lettera di diffida, invitandolo a lasciare l’immobile entro un dato termine. Se entro tale termine non viene liberato, si avvia la PROCEDURA DI ESECUZIONE FORZATA FINALIZZATA AL RILASCIO, che inizia con la notifica della copia conforme del titolo di trasferimento dell’immobile, inviato al debitore insieme all’ATTO DI PRECETTO PER IL RILASCIO, intimando di lasciare l’immobile entro 10 giorni. Se l’immobile non viene liberato, tramite ufficiale giudiziario si notificherà giorno e ora in cui si dovrà lasciare la casa, anche con l’intervento della forza pubblica.  Generalmente dall’aggiudicazione in tribunale al rilascio, trascorrono circa 5 mesi. Il debitore che occupa illegalmente l’appartamento, può essere denunciato penalmente per violazione di domicilio.

COSA ACCADE SE L’IMMOBILE AGGIUDICATO ALL’ASTA RISULTA OCCUPATO DA INQUILINO?
Se l’immobile risulterà locato prima del pignoramento, bisogna rispettare il contratto in essere, altrimenti verrà richiesto il rilascio entro un termine che va dai 90 ai 150 giorni dalla data di prima notifica. Il canone,  in caso di regolare contratto,  diverrà pertinenza del nuovo proprietario dal momento  del decreto di trasferimento del giudice. Tutti i contratti di locazione stipulati DOPO il pignoramento, non hanno nessun valore e saranno considerati nulli, al fine di evitare truffe e favoritismi a danno del futuro aggiudicatario.

COSA ACCADE SE SONO PRESENTI MOBILI ALL’INTERNO DELLA CASA AGGIUDICATA?
Si ritiene che i mobili presenti all’interno dell’immobile pignorato , siano di proprietà  del debitore, anche in caso di comodato. Il debitore può opporre all’ufficiale giudiziario il documento dal quale risulti la proprietà. Successivamente chi afferma di essere proprietario dei beni, può proporre OPPOSIZIONE ALL’ESECUZIONE e dovrà provarne con documenti il suo diritto di proprietà.

Abbiamo tentato di rispondere nel modo più sintetico e semplice possibile, a tutte le domande che maggiormente ci vengono poste quando ci sono curiosità sulle aste immobiliari. Ovviamente le procedure sono molte ma le cose descritte sono le principali e fondamentali, almeno per iniziare ad avvicinarvi al mondo delle aste. Per quanto ci riguarda, abbiamo sempre tentato, per quanto possibile, di evitare le esecuzioni immobiliari ai soggetti che si trovano in questa triste evenienza, soprattutto in questi anni di crisi che ha colpito indistintamente moltissime persone che non hanno più avuto mezzi per far fronte ai loro impegni economici. Aiutare chi è in difficoltà è uno dei nostri principi indiscutibili e siamo a completa disposizione per fornire, a chi ne avesse bisogno, consulenze assolutamente gratuite per evitare di perdere il proprio immobile, mettendo a disposizione il nostro staff che sarà ben lieto di consigliarvi. Speriamo di essere stati abbastanza chiari e siamo a vostra disposizione per qualsiasi altra informazione e per fornirvi una consulenza personalizzata  che consenta di  partecipare alle aste immobiliari.