Il regolamento di condominio

Sappiamo bene che chi acquista una casa in un condominio, dovrà accettare e rispettare il relativo regolamento.

Questa norma vale in tutti quei casi in cui il documento si limiti a regolare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi condominiali, come ascensore, scale, giardini e aree comuni, garage, millesimi di proprietà, terrazze etc.

Tuttavia in alcuni casi, il regolamento di condominio va oltre e stabilisce cosa i condomini possono fare dentro le proprie case. Quindi il contenuto del regolamento non disciplina delle parti comuni dell’edificio, ma anche delle proprietà individuali. In questo caso il regolamento dovrà essere accettato e approvato dall’unanimità, ci deve cioè essere il consenso di tutti i condomini, per dimostrare che ci sia stata una unanime autolimitazione alle facoltà del singolo proprietario e non una imposizione di pochi verso altri soggetti. Senza l’unanimità la clausola che regoli le attività che i proprietari possano svolgere all’interno del proprio appartamento, non sarà valida.

L’approvazione all’unanimità del regolamento può essere raggiunta di due modi:

Con assemblea in cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
Al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto;

Cosa accade al successivo acquirente di uno degli immobili che non ha mai partecipato alla votazione?

Per impedire che un acquirente si trovi legato a decisioni che vincolino la sua libertà di azione all’interno del suo appartamento, decisioni a cui non ha partecipato, egli deve essere stato posto nella condizione, prima di firmare il rogito, di conoscere gli eventuali limiti. Questo può avvenire tramite la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari, oppure allegando all’atto di vendita il regolamento di condominio. Se queste norme non verranno praticate e il nuovo proprietario non sia stato messo a conoscenza delle eventuali limitazioni, tutte le clausole presenti non saranno vincolanti per il nuovo condomino e tutte le clausole che limitino il diritto di proprietà risulteranno nulle.

Cosa accade per le spese condominiali non pagate dal precedente proprietario?

La norma stabilisce che dopo la firma del compromesso di vendita e prima della firma del rogito notarile definitivo, il venditore dovrà fornire tutta la documentazione necessaria per verificare l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali di sua pertinenza, con una dichiarazione firmata dell’amministratore di condominio. Nel caso ci siano sospesi, secondo la Cassazione, l’acquirente può richiedere una riduzione del prezzo prima della firma dell’atto di vendita, pari agli oneri condominiali lasciati insoluti. Se il venditore si oppone, rifiutandosi di firmare il rogito, l’acquirente potrà rivolgersi al giudice per far valere i suoi diritti. Il tribunale disporrà il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinandolo al pagamento del prezzo scontato, ossia detratte le spese condominiali ancora da saldare.

Il nostro codice civile prevede che l’amministratore di condominio può pretendere dal nuovo proprietario, il pagamento degli oneri condominiali lasciati insoluti dal venditore nell’anno della firma del rogito notarile e in quello dell’anno precedente. In caso di vendita immobiliare, l’acquirente è responsabile in solido (rispondono entrambi per i debiti) con il venditore per le somme dovute da quest’ultimo. Ricordate che per anno si intende quello di gestione e non solare. Tuttavia in caso di inadempimento e morosità, l’eventuale decreto ingiuntivo deve essere emesso solo nei confronti del nuovo acquirente, il quale si rifarà con una azione legale separata, verso il venditore. Questa regola si applica anche nel caso di transazioni immobiliari perfezionate attraverso aste pubbliche.

Cosa è cambiato con la nuova riforma del condominio del 2013?

Dal 2013, con l’attuazione della legge 220/2012, il legislatore ha cambiato molti aspetti del regolamento di condominio, le caratteristiche per ricevere l’incarico come amministratore di condomini, la gestione dei rapporti tra amministratore e condomini e altro. Vediamo quali sono i punti fondamentali della legge :

L’amministratore per potere esercitare:

a. Deve godere dei diritti civili, non deve essere mai stato condannato per reati contro il patrimonio, non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni e non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

b. Non deve essere interdetto o inabilitato;

c. Il nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

d. Deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

e. Deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;

f. Deve stipulare una polizza assicurativa ( se richiesta dall’assemblea ). Se è un condomino a esercitare la funzione di amministratore, la polizza non è obbligatoria.

g. Nel caso l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile, non viene richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado e il corso di formazione.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile. In questo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi.

L’amministratore deve aprire un conto corrente intestato al condominio e tutti i condomini posso avere accesso ai movimenti bancari per avere contezza della situazione. Tutti, i movimenti di denaro devono transitare sul conto corrente;
L’amministratore deve agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano state elencate le spese non pagate, senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea;
Si possono deliberare ammende da 200 a 800 euro per le violazioni del regolamento di condominio;
La nomina dell’amministratore è obbligatoria se il condominio ha almeno 8 condomini;
L’amministratore deve dichiarare formalmente il suo compenso;
Per l’assemblea in seconda convocazione, è sufficiente un terzo dei condomini e millesimi;
Per le scale e l’ascensore, le spese per la gestione vengono suddivise per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano;
Si potrà avere un sito web dedicato al condominio, se la metà dei millesimi lo richiede;
Non è più possibile imporre norme che vietino gli animali domestici per i condomini;
Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio, bastano i 4/5 dei millesimi;
Tutti possono staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza il benestare dell’assemblea, fermo restando l’obbligo di pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato;
Le tabelle millesimali si approvano con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino la metà del valore dell’edificio;
I lavori deliberati si pagheranno in anticipo istituendo un fondo speciale a cui dovranno far fronte tutti, anche per coloro che non possono pagare;